Notaire pour Démembrement de propriété et transmission du patrimoine à Marseille

Conseil et accompagnement par l’office Blanc Boldrini Lecat Notaires à Marseille.

Chaque famille a pour souhait de transmettre son patrimoine le plus efficacement possible en diminuant les droits de succession et pour ce faire c’est souvent le démembrement de propriété qui est choisi.

La loi permet de démembrer la pleine propriété d’un bien et d’en donner la nue-propriété, c’est-à-dire la propriété privée de l’usufruit, qui reste appartenir au donateur, le plus souvent le parent ou le grand parent.

Cet usufruitier continuant classiquement à vivre dans les lieux ou à louer le bien et à en percevoir les loyers.
Il reste redevable la plupart du temps redevable de l’ensemble des charges.

Démembrement de propriété et article 751 du code général des impôts

Par la théorie de l’article 751 du code général des impôts, au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire appréhendera la toute propriété du bien démembré sans coût supplémentaire.

Le bien est donc transmis pour une valeur moindre, la nue-propriété, pour revenir in fine à sa valeur pleine, la pleine propriété.

Barème fiscal et valeur de l’usufruit

La valeur de l’usufruit réservé dépendant d’un barème fiscal, pour lequel l’usufruit décroît avec l’âge et change de valeur tous les dix ans, d’où la nécessité de donner suffisamment tôt pour retrancher l’usufruit le plus élevé.

Exemple de donation avec démembrement de propriété

Exemple :
Bien donné 130.000 euros à un enfant unique par un parent unique âgé de 69 ans :

• Usufruit 40 % : 52.000 euros

• Nue propriété 60 % : 78.000 euros

Optimisation fiscale et limites du dispositif

Il s’agit là d’une des dernières optimisations fiscales que la loi autorise en termes de transmission.
Elle doit cependant être manipulée avec beaucoup de précaution et l’opportunité sera tout à fait différente d’une famille à l’autre, d’un patrimoine à l’autre.

Si l’abattement de 100.000 euros est offert à tout enfant, pour chaque parent, il ne faut pas appauvrir le donateur de son vivant dans l’idée seule de transmettre un bien à moindre coût au décès.

Dans l’exemple ci-dessus, sans donation, la succession aurait coûté un peu plus de 4000 euros à l’héritier, dans notre cas elle ne coûte rien, puisque la valeur transmise à la donation est inférieure à 100.000 euros.

Abattement fiscal et renouvellement tous les 15 ans

L’abattement utilisé se recharge automatiquement tous les 15 ans.

Dans notre exemple le donataire peut encore donner 22.000 euros non utilisés et pourra même recommencer l’opération, à chaque période de 15 ans écoulée.

Le rôle de conseil du notaire

Le rôle du notaire est un rôle de conseil et il est fréquent qu’une donation soit regrettable si le bien est finalement vendu, avec l’accord de tous les propriétaires bien entendu, et aboutisse à une plus-value parfois plus coûteuse que l’économie fiscale de la donation.

La valeur retenue pour le bien est donc capitale, sur ce sujet l’office sera en mesure de vous accompagner à déterminer sa juste valeur.

Un accompagnement personnalisé par l’office Blanc Boldrini Lecat Notaires à Marseille

Le sujet est donc vaste et complexe et nous sommes donc à votre disposition pour organiser au mieux cette transmission dans un contexte spécifique, celui de votre famille.